BRA ATT VETA FÖR BRF-STYRELSEN

Revisorns roll och uppgift i bostadsrättsföreningen


Bostadsrättsföreningen måste ha revisor

En bostadsrättsförening ska enligt lag ha en eller flera revisorer.

Föreningens stadgar reglerar antalet


Revisorn i en BRF är förtroendevald

Uppdraget som revisor är ett förtroendeuppdrag. Det är föreningens medlemmar som bestämmer vem som ska vara revisor.

 

Revisorn gör en opartisk granskning av bostadsrättsföreningen

Revisorns/revisorernas uppdrag är att oberoende granska föreningen, enligt lagen och i medlemmarnas intresse.

Revisorns ska opartiskt och självständigt granska föreningens redovisning och rapporter samt hur styrelsen förvaltar föreningen. Revisorn granskar och bestyrker dokument från föreningen – hen ger en form av kvalitetsstämpel på verksamheten gentemot föreningens befintliga och framtida medlemmar, långivare och leverantörer.

Revisorn kontrollerar


Vem kan vara revisor i en BRF?


Revisorn väljs på bostadsrättsföreningen stämma

Revisor(er) ska väljas på föreningsstämman fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma.

Stämman kan dock när som helst byta revisor, vilket normalt sett kräver en extra stämma.


Bostadsrättsföreningar behöver inte auktoriserad revisor enligt lagen

 

Revisorn har tystnadsplikt

Under förtroendeuppdraget får revisorn kunskap om föreningens verksamhet och ekonomi som ska behandlas konfidentiellt.

 

Läs mer på Bolagsverket.se

På Bolagsverket finns mycket viktig och matnyttig information för bostadsrättsföreningar, här är några direktlänkar:

 

Mallar för bostadsrättsförening finns också på Bolagsverket. Vi kan varmt rekommendera föreningen att använda dessa.

 

Mallar för protokoll:

 

Mall för stadgar:

 

Medgivande till registrering av företagsnamn:

 

Mallar för fullmakt:

 

Exempel på fastställelseintyg (mall):

Revisionen - vad är det revisorn kollar i bostadsrättsföreningen?


Årsrevisionen är ett ganska omfattande arbete. Revisorn…

bostadsrättslagen och förenlig lag

föreningens stadgar

instruktionerna från stämman.

En god underhållsplan och realistisk budget reducerar risken

Årsredovisning, kontrollpunkter och checklistor i all ära: de bästa verktygen för ekonomistyrning i en bostadsrättsförening är underhållsplanen och budgeten.


Kommersiella företag önskar i regel uppvisa ett positivt ekonomiskt resultat och gärna ett som är högre än tidigare.

I bostadsrättsföreningar förhåller det sig annorlunda: stabilitet är A och O. En BRF kan mycket väl uppvisa negativt ekonomiskt resultat såtillvida att det finns en god, hållbar, finansieringsplan.

En rättvisande BRF-revision förutsätter ingående kunskap och analyser. Regelverket K2, som det stora flertalet bostadsrättsföreningar använder, är inte riktigt anpassat för bostadsrättsekonomi och traditionell, enkel analys av Årsredovisning m.m.

Därför bör revisorn lägga extra vikt på att granska det bostadsrättsföreningsunika, såsom underhållsplan, budget och vilka interna strategier föreningen har för att kunna finansiera framtidens projekt.

Bostadsrättsföreningen ska tillhandahålla revisorn allt relevant material

Styrelsen och/eller den ekonomiska förvaltaren ska i god tid delge revisorn all efterfrågad information. 

Dokument och information som revisorn alltid behöver är:


Revisorns frågor till styrelsen

I samband med revisionen bör revisorn avkräva styrelsen ett antal svar.


Har styrelsen varit beslutsför?


Det krävs att fler än hälften av ledamöterna varit närvarande. Om föreningens stadgar t.ex. föreskriver att ni ska vara minst 5 ledamöter i styrelsen, innebär detta att minst 3 personer måste närvara på varje möte för att styrelsen ska vara beslutsför.


Har styrelsen följt föreningens stadgar?


Översyn över stadgarna bör göras varje år och i förekommande fall revideras för att aldrig vara i konflikt med gällande bostadsrättslagstiftning m.fl. eller medlemmarnas intressen.


Har styrelsen tagit hänsyn till stämmodirektiv och agerat i medlemmarnas ekonomiska intresse?


Har styrelsen varit potentiellt jävig?     


Jäv i en bostadsrättsförening innebär att en beslutsfattare har personliga intressen som är i potentiell konflikt med föreningens intresse. Både styrelseledamot och föreningsmedlem kan hamna i jävssituationer, de mest uppenbara är vid förenings upphandling samt vid försäljning av förenings egendom.


Styrelseledamot får dock principiellt betecknas som jävig i alla frågor som rör avtal av ekonomisk karaktär mellan föreningen och

En styrelseledamot som misstänker sig vara jävig i en fråga ska omedelbart informera styrelsen om detta, varpå övriga ledamöter avgör om ledamoten är jävig eller ej.

Person som bedöms jävig får inte medverka (och ska i regel lämna rummet) vid handläggningen, dvs. både vid förberedandet, diskussionen och beslutandet av ärendet.

Ett vanligt exempel på potentiellt sett allvarliga jävsförhållanden är mellan styrelseledamot och leverantör. Om sådant funnits, hur har styrelsen hanterat det? Har styrelsen t.ex. tagit in tre oberoende anbud (jfr. Upphandlingslagen)?


Har avskrivningarna gjorts korrekt?


Har styrelsen säkerställt att lagstadgade och rekommenderade försäkringar finns?


Har styrelsen fått styrelsearvoden och/eller andra förmåner?

Förening som betalar en person mer än 1000 kronor under ett kalenderår ska registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket samt betala arbetsgivaravgifter och göra skatteavdrag. Det gäller även när styrelseledamot erhåller arvode.


Har underhåll gjorts enligt underhållsplan?


Har föreningen dolda tillgångar?

Revisorns revisionsberättelse till bostadsrättsföreningen

Revisorn överlämnar sin revisionsberättelse för räkenskapsåret till föreningens stämma. Av revisionsberättelsen framgår huruvida revisorn anser årsredovisningen överensstämma med faktiska förhållanden eller ej samt om den ger en rättvis bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat.

Revisionsberättelsens innehåll

En revisionsberättelse ska innehålla följande:

Ren eller oren revisionsberättelse?

En REN revisionsberättelse är en revisionsberättelse som inte innehåller några anmärkningar.

Innehåller revisionsberättelsen tydlig kritik av vad revisorn funnit vid revisionen kallas den en OREN revisionsberättelse.

När revisorn mottar utkast till årsredovisningen samt övrigt material från föreningen eller föreningens ekonomiska förvaltare så upptäcker hen ganska ofta mer eller mindre allvarliga felaktigheter. Föreningen/förvaltaren har då, såtillvida att felet inte är graverande, möjlighet att åtgärda det innan den slutliga årsredovisningen är klar att undertecknas. Därför blir revisionsberättelsen som oftast ren i slutändan.

Revisionspromemoria

I förekommande fall lämnas ett revisions-PM till styrelsen i vilket iakttagna förbättringsområden belyses samt förslag på åtgärd lämnas.

Rätt revisor kan ge bostadsrättsföreningen goda råd

Revisorns huvuduppgift är att objektivt granska årsredovisning, bokföring och styrelsens förvaltning. Att revisorn även får vara rådgivare verkar man i många föreningar nästan glömma bort.

En BRF bör ha en revisor som både kan och vill ge föreningen goda råd. Det är därför lönt att välja en extern revisor som är expert på just bostadsrättsekonomi.

Erfarna BRF-revisorer kan ge er BRF smarta råd avseende finansiering, effektivisering och kostnadsreduktion av förvaltning m.m. och kan således ofta bidra till att förbättra föreningens drift och ekonomi.


Hur hittar man en revisor som kan göra bostadsrättsföreningen bättre?

Hur vaskar man bäst fram riktigt bra revisorskandidater?

Inför årsstämman:

Låt valberedningen hitta goda kandidater till ny revisor - sådana som inte bara är duktiga på ekonomi i allmänhet utan som verkligen kan just BRF-ekonomi. 

Gör en utvärdering av kandidaterna på lik linje med utvärderingen av den revisor ni har i dag.

Vilken sorts revisor bör föreningen välja? Auktoriserad revisor eller erfaren Brf-revisor?


Föreningslagen och lagen om bostadsrättsföreningar ställer inte krav på att en BRF ska ha auktoriserad revisor. 

Lagen förutsätter inte heller, av förklarliga skäl, att föreningen har godkänd revisor: den titeln togs bort 2013. Ändå har många BRF er inskrivet i sina stadgar att de ska ha sådan.

För eventuella föreningar - av större storlek än någon befintlig BRF i Sverige - görs ett undantag avseende revisorskravet: auktoriserad revisor skulle behövas i en BRF-bjässe som uppfyllt minst två av följande villkor: a) fler än 50 anställda b) balansomslutning över 40M kr c) nettoomsättning över 80M kr - för vart och ett av två senaste åren. 

Trots att lagkrav inte finns har ganska många bostadsrättsföreningar (om än ständigt färre) i sina stadgar frivilligt inskrivet att revisorn ska vara auktoriserad eller godkänd (Sic!). Föreningarna har givetvis gjort så därför att de önskar en duktig och erfaren revisor.

En auktoriserad revisor har dokumenterad yrkesskicklighet. För medlemmarna i en BRF kan det kännas betryggande att ha en sådan. Men hur förnuftigt är det?

Den iögonfallande nackdelen med att ha en auktoriserad revisor är att arvodena för revision och rådgivning blir höga. Det känner man till i föreningarna.

Vad inte många reflekterat över är dock att auktoriserade revisorer i regel har ringa erfarenhet av att arbeta med bostadsrättsföreningar. Fast hur skulle de kunna bli erfarna? De jobbar ju nästan bara med aktiebolag:

I Sverige finns det:


Medan en vanlig kundportfölj av aktiebolag för en auktoriserad revisor är ca 250 så får hen i genomsnitt revidera enbart 0,5 bostadsrättsförening per år.

Då är det inte lätt att bli BRF-expert.

Föga förvånande har erfarna revisorer som uteslutande arbetar med bostadsrättsföreningar sett hur flera auktoriserade revisorer behållit bolagsglasögonen på när de reviderat föreningar. Riktiga BRF-revisorer har följaktligen fått göra ett och annat för att optimera föreningens ekonomi när de tagit över arbetet efter en sådan auktoriserad revisor. Det har handlat om att föreningen tidigare fått betala onödigt hög skatt, att revisorn inte uppmärksammat styrelsen på att vald finansieringsform påverkat medlemmar negativt privatekonomiskt vid framtida realisation, samt rena felaktigheter. 

Föreningar som är fullt nöjda med sin befintliga auktoriserade revisor, både med arbete och pris, bör inte ens överväga att byta revisor. Sådana revisorer växer inte på träd.

Föreningar som inte upplever att så är fallet är fria att välja en icke-auktoriserad revisor, även om det i vissa fall kräver att stadgarna uppdateras.

Om föreningen sedan ska välja en icke-auktoriserad revisor så är det givetvis avgörande att den som väljs både är kvalificerad för och erfaren avseende just BRF-revision. Allt fler föreningar väljer en extern, renodlad BRF-revisor – och får en riktig expert till ett långt fördelaktigare pris än för en auktoriserad revisor.

Ändra stadgar i bostadsrättsförening

Vissa ändrade förhållanden, behov och/eller krav i en bostadsrättsförening, såsom ändrade föreningskrav avseende revisor(er) och suppleant(er), förutsätter att stadgarna ändras

Om föreningens befintliga stadgar skiljer sig från Föreningslagens och Bostadsrättslagens krav på revisor, genom att föreskriva att föreningen skall ha auktoriserad eller godkänd revisor med revisorsexamen, så MÅSTE stadgarna ändras innan ni kan välja oss till revisor.

Föreningens stämma beslutar om ändring av stadgarna.

För att de nya stadgarna ska vara giltiga måste de registreras hos Bolagsverket (Verksamt.se).

 

Beslut om stadgeändring i bostadsrättsförening

a. Vid den andra stämman måste minst 2/3* av de röstande samtycka till den   föreslagna ändringen för att den ska bli giltig.

b. I annat fall har förslaget fallit.

* Större majoritet kan krävas om sådant krav inskrivits i stadgarna.

Mallar och exempel på stadgar och stämmoprotokoll finns på Bolagsverket, Bostadsrättsförening – blanketter och mallar.


Kallelse till stämman för ändring av stadgar

Vid förslag på ändring av stadgarna ska kallelse till ordinarie

eller extra föreningsstämma skickas ut senast fyra veckor och tidigast sex veckor innan stämman. (Kallelse får utgå senast två veckor före stämman om sådan kortare tidsfrist inskrivits i stadgarna).

Det väsentliga innehållet av förslaget till stadgeändring ska anges i kallelsen, i praktiken bör ordalydelsen i det nya stadgeförslaget bifogas kallelsen.

Kallelse till stämma nr 2 får inte utfärdas innan den första stämman hållits.

I kallelsen till den senare stämman ska beslutet som fattades av den första stämman framgå.


Protokoll från stämman vid ändring av stadgar

I protokollet från föreningsstämman ska det framgå vilken/vilka paragraf(er) i stadgarna som avses samt ny(a) ordalydelse(r).

Det ska även anges med vilken röstfördelning/majoritet beslutet avseendet stadgeändring tagits.

Om samtliga medlemmar närvarat vid stämman ska detta framgå.

Protokollet ska vara undertecknat av:


Föreningens namn, samt datum och ort ska också framgå av protokollet.